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多地出台楼市微刺激政策 或促后市触底企稳
蓝房网-您身边的购房顾问 2015-03-27 10:08:05来源:新华社

摘要:回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”……

回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”……为稳定住房消费和房地产业健康发展,各地相继出台了“微刺激”政策。分析人士认为,楼市政策将会逐渐有利于百姓消费,预计房地产后市或将触底反弹,但去库存仍是一个长期的过程。
 
各地出台稳消费政策“大同小异”
 
一段时间以来,为提振楼市,加快去库存,各地相继推出台“微刺激”政策,其中,调整公积金政策、政府回购、货币补贴是主要的手段。
 
福建省3月20日出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》,明确对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%;北京的国管公积金贷款账户余额划定线则由2万元调高至5万元,贷款最低额相应升高;安徽从去年9月1日起,允许公积金省内异地贷款买房。据不完全统计,去年下半年以来,福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。
 
3月中旬,宁波市政府审议并原则通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》,明确提出货币安置及“收购市场房源以筹集保障性住房”。鄂尔多斯(10.68, 0.03, 0.28%)市去年下半年也出台政策,决定3年内不再新建商品房,同时鼓励国有大型企业、重大项目建设单位团购,并回购商品房用以城市棚户区改造安置房和保障性住房。
 
早在2014年11月,沈阳市就出台购房补贴政策,购房者最多可享受150元每平方米的购房补贴;绍兴市今年初出台政策,购房者无论购买新建或存量房都将获得房屋成交计税价格0.8%的补贴。以货币补贴拉动住房消费正被越来越多城市采用。
 
“微刺激”或促后市触底企稳
 
随着地方稳定楼市政策的出台,以及降息、降准影响,楼市下行开始减速。中原地产首席分析师张大伟认为,3月下半月市场有望告别签约淡季,预计重点城市的3月市场将出现明显环比大幅上涨,同比将有一定程度上涨。据中原地产研报数据统计,一线城市成交回升明显,3月上半月环比增幅达33%。杭州城区2月份成交3583套,3月份截至目前成交量已达6000多套,环比上升近100%。
 
业内人士预计,二季度是房价的一个拐点。他说,从去年12月开始,一线城市的房价,总体来看已经止跌,其中深圳明显开始上涨。这正是每轮房地产周期中的特有现象:一线城市率先反弹,其后二线跟进。“总体看,预计70城房价将于二季度止跌。”
 
快房网首席评论员程伟明表示,地方“微刺激”政策的效果已经显现,但后续作为空间仍然很大。双赢机构总经理章惠芳认为,因地制宜、分城施策的关键是对区域楼市情况进行科学评估,要把握供地节奏,不可再任性“卖地”。
 
稳定楼市还有哪些“工具”可用?
 
“后限购时代”楼市市场化特征渐趋明显,区域走势分化加剧。从各地传出的信息看,今年政府工作报告明确“稳定住房消费”“因地施策”“落实地方政府主体责任”后,多地政府都在筹划新的楼市政策出台。
 
为保持楼市整体平稳,还有哪些“工具”可用?
 
上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示:“‘落实地方政府主体责任’意味着赋予地方政府更多自主权,让地方政府可以动用税收减免、普通房制定标准等措施来进行楼市调控。”各地采取公积金贷款调整、信贷调整,甚至契税优惠乃至退税等政策,均可刺激当地的住宅消费。
 
也有业内人士建议,地方可放开高端住宅项目的预售证管理,高端楼盘的集中入市或可激活当地改善型需求,从而带动市场成交量的活跃度。
 
对于库存较高的城市,可尝试把存量房转化为公租房和安置房,但这一建议在实际操作过程中还存在一定难度。比如房源如何定价,收购资金从哪来。不过,有业内人士建议政府可出面承租存量房,再转租给租客更具操作性。即由政府搭建平台,为供需双方提供保障。
 
同策咨询研究部总监张宏伟认为,还可采取鼓励人才购房等措施,将户籍制度与购买房产直接结合以刺激房地产市场复苏和回升。去年广州重新启动了本科学历入户措施,外来人才租房满一年可申请入户。
 
有房企人士表示,在楼市调控“去行政化”和“趋市场化”的背景下,后续的楼市政策应该在巩固房地产市场理性、成熟发展的同时,更着重于维护楼市合理的消费需求,尤其加大对于自住型、改善型购房者的金融支持。
 
相关新闻:地方二季度或出楼市新政 公积金改革成主要措施  21世纪经济报道
 
“住房公积金制度改革”首次写入2015年政府工作报告中,也将在2015年进入全面落地改革阶段。
 
有媒体报道称,住建部将酝酿住房公积金的相关文件,其中包括把住房公积金首套房贷款放至20%等,引发广泛关注。
 
3月25日,21世纪经济报道记者致电住建部住房公积金管理中心获悉,住建部目前并未有把住房公积金首套房贷款降至20%的文件,不过,住建部在力推住房公积金制度的改革,且提高住房公积金资金的使用效率,降低贷款门槛是一大方向。
 
地方二季度或频出楼市新政
 
在全联房地产商会会长聂梅生看来,支持自住和改善性住房需求,稳定住房消费是2015年楼市调控的主基调,预计2季度以后,各地将频出楼市新政,稳定住房消费。
 
聂梅生认为,住房公积金制度的调整将是支持自住和改善性住房需求的重要方式。
 
就在两会结束后的一周后,3月20日,住建部召开全国首次关于住房公积金管理工作的电视电话会议,
 
针对住房公积金资金结余过多的情况,住建部部长陈政高特别要求,全国住房公积金管理者要集中研究拿出措施,在住房公积金的使用上要降低门槛,缩短办理周期,用足用好住房公积金,充分发挥住房公积金的潜力。
 
同一日,福建省出台实施《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》明确,各地住房公积金个贷使用率可以达到95%以上。对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%。
 
另据21世纪经济报道记者获悉,上海市公积金个贷额度正在酝酿上调,并为此开过专题研讨会议。
 
3月25日,上海住房公积金管理中心的相关人士告诉21世纪经济报道记者,将根据住建部的要求,加紧制订进一步加强公积金管理,提高资金使用效率的具体方案,同时将适时推进政策落地。
 
上海某房地产研究院副院长也告诉21世纪经济报道记者,住房公积金将成为各地楼市调控的主要措施,一些地方城市将会在二季度后出台鼓励公积金的政策,且各地根据住房公积金资金、楼市情况,调整的情况也将不同。
 
院长预测,可能集中在这几个方面,降低公积金贷款利率,提高住房公积金贷款额度以及强化对首套和改善性住房需求的住房公积金贷款的支持力度等。与此同时,住房公积金在跨省、跨市异地支取将会在今年有所突破。
 
首付两成效果有限
 
针对备受关注的住房公积金首套房贷款首付降至两成,北京中原地产首席分析师张大伟认为,对市场影响有限,效果一般。
 
另据21世纪经济报道记者北京、深圳、广州、福建等超过15个省市已在实施住房公积金首套房贷款首套住房公积金首套房贷款降至20%的文件。
 
以北京为例,北京市住房公积金中心的相关人士告诉21世纪经济报道记者,北京现行政策中针对90平米以下的房屋,首付款要求就是两成。
 
“关键在于首付比例和住房公积金贷款额度存在不匹配问题,”张大伟如是说,北京的住房公积金贷款额度仅有120万,在满额贷款的前提下,仅能撬动总价不超过150万的房产,但实际上,北京单套150万的房产并不多。
 
个贷机构伟嘉安捷相关负责人介绍,目前使用公积金贷款购房的,占全市成交量的三到四成,而能贷到120万总额的购房者仅3-4成。
 
在张大伟看来,关键在于提高贷款额度。不过,贷款额度的提高并不容易,“这需要和当地的住房公积金的使用情况相关,如果公积金个贷率较低,可提高额度以及降低首付门槛,但如果公积金使用效率较高,降低住房公积金贷款门槛的难度较大。”
 
南京住房公积金管理中心的相关人士即公开表示,南京目前公积金账户的额度非常紧张,钱已经不够用了,所以短期内不会降低公积金贷款门槛和出台其他宽松政策。
关键词: 楼市  



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