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万达首次引入外部投资机构 转型主推"轻资产"战略
蓝房网-您身边的购房顾问 2015-01-29 09:49:49来源:中华工商时报

摘要:近日,万达与光大安石(北京)房地产投资顾问、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付4家投资机构,分别签署了有关合作协议。

近日,万达与光大安石(北京)房地产投资顾问、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付4家投资机构,分别签署了有关合作协议,4家投资机构将出资240亿元用于投资万达20个万达广场,万达商业只负责建设和管理,这些新商业开发项目的收入将在万达和投资机构之间四六分成。
 
这是万达集团首次引入外部投资机构。万达有关方面称,这笔240亿元的交易标志着万达“轻资产战略的正式推出”。
 
万达主推“轻资产”模式
 
“轻资产”战略的核心在于充分利用各种外界资源,减少自身投入,集中自身资源于产业链利润最高的阶段,以提高企业的盈利能力。
 
当然,房企轻资产、重资产模式并非绝对,只是企业在不同市场环境下的不同选择。当土地升值速度高于资金成本时,所有房企都会寻求储备更多土地,土地储备多少成为衡量房企价值的最主要标准,即房企重资产模式。但当楼市遇冷,土地升值减缓,过度储备意味负价值,这标志着土地红利时代结束,房企必须转型,从重资产转向轻资产模式,房企拿地优势不再,转而对商业模式与金融模式等不断创新,以提高效率并赢取更高效益。
 
据了解,刚刚在港上市的万达商业地产转型力度大,主推“轻资产”模式。万达城市综合体商业地产,过去都是通过房地产销售获取现金流,是典型的重资产模式,万达董事长王健林谈到,未来,万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做,但投资全部来自机构,资产归投资者,双方从净租金收益中进行分成。
 
在这一战略下,万达将减少对地产销售的依赖,同时也将减轻资本投入过大带来的压力,转向一种机构投资、租赁分成的“轻资产”模式,这种模式投资少风险小,其盈利能力自然强。多家大型房企殊途同归事实上,万科
 
郁亮去年9月就明确表示,万科的商业地产业务会进行轻资产运营。今年初,有关负
 
责人也再次强
 
调,中国目前的资金成本条件下,
 
重资产没办法做,只有打通国际资本,才能找到万科商业的未来道路。
 
万科轻资产运营最引人关注的模式是“小股操盘”,按照万科的解释,小股操盘是指公司在合作项目中不控股,但项目仍然由公司团队操盘,使用公司品牌和产品体系,共享公司的信用资源和采购资源。
 
深圳壹海城原为万科29.6亿元拿下的项目,但随后万科将该项目一半权益转让给招商地产,但该项目全由万科操盘。业内人士分析,万科的小股操盘属于轻资产的一种尝试,即以最少占用自己资金达到利润最大化。
 
除万科,远洋、保利地
 
产、泛海、世茂房地产等在内的龙头
 
企业去年都相继提出了轻资产战略转型。如保利地产大力发展房地产基金业务以及养老社区运营平台,也是属于轻资产运营模式。也有房企提出进行社区服务、代建等轻资产业务。
 
又如泛海建设轻资产化发展战略之路,泛海建设以现金收购泛海系旗下民生证券73%的股权,从房地产企业转变为“地产、金融、战略投资”的综合性上市公司。
 
业内资深人士分析,随着行业利润不断下降,如果还强调资产规模,自有资金就会越投越多,投资回报率就会不断被拉低,目前不少房企谋求轻资产化,是一个自然趋势。
 
日房企“轻资产”度危机
 
轻资产战略,国外在这方面的先进经验很有借鉴价值,如日本、新加坡。
 
上世纪90年代日本经济及需求下行,日本龙头房企通过处置大量闲置土地、出售海外资产以及收益性较差的资产,以提升财务状况和保证流动性,现金为王,持币过冬。不仅如此,日本土地泡沫的破灭也使得以往依赖于土地升值获利的日本房企发现旧的盈利模式难以为继,于是开始探寻新的盈利模式——轻资产模式:如三井不动产将未来定位为日本领先的房地产解决方案和服务提供商;住友不动产在90年代中期将定制建设列入公司支柱业务等;三菱地产注重引入第三方资金以加强非资产业务。
 
据有关专家介绍,上世纪90年代以来,日本土地资产价格呈下降趋势,地产企业囤积土地不仅不能贡献利润,还可能导致资产贬值和损失;于是企业普遍转向订单开发市场,在这种模式下,虽利润率不高,通常只有5%-10%的水平,但周转率却达到2倍以上,有的日本房企订单开发模式下的周转速度可提高到4-5倍水平,总资产回报率可达到两位数水平。
 
对于房企轻资产战略,新加坡房企也多有探索。如新加坡的嘉德置地早在2000年就已专门成立了嘉德金融部门。2008年管理资产总额就已达到约人民币1300亿元。在转型扩张中,仅有20%-25%的资金来自于内部资金流,35%-40%的资金来自外部资金融资,40%资金来自外部借款融资。
 
轻资产战略不仅适应房企
 
“尽管房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖,但无可否认轻资产模式代表着地产行业一个新的方向。”业内人士分析。据了解,香港顶级开发商如新鸿基、恒基地产以及九龙仓地产销售占总收入不到一半。
 
近日万达首次引来投资机构合作开发万达广场商业地产,并进行利润分成,这一轻资产模式也不免引来外界误读。不少人认为轻资产是房企为了解决当前资金困境,实际上轻资产本质是企业在资产回报降低、行业竞争加剧的时代,通过效率资源和资本资源的优化配置来提高行业整体效率水平和优势企业的市场空间。
 
轻资产战略无疑大大减轻了企业的资金压力。提高效率,创新服务,与资本市场结合,与金融资产挂钩,将重资产转化为轻资产经营,这是目前不少房企暗中寻求利益最大化的战略途径。
 
 
关键词: 万达  



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